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展望2018房价:三重利空泰山压顶, 供需 & 成本双柱擎天

新闻来源: 后花园房地产在线 于 2018-01-14 0:37:47  敬请注意:新闻来自网络,观点不代表本网立场!



假期结束,大家重新回到办公室工作。循例展望一下2018年的新西兰房产市场。

用一句话形容的话就是:房价进入稳定期,首次购房者刚好择机上车。

 

之所以这么说,是多重利空和刚性需求&刚性成本博弈的结果。

 


三重利空

 

1.   新西兰限制海外买家,连有绿卡(长居)的人都受限制。

2.   新西兰抬高移民门槛。

3.   市场上资金不再疯狂。

 

尤其是第3点最要命!美元加息,推高了银行借贷成本,借钱不容易了,而且利息可能会不低。再加上中国严厉限制外汇出境,房产市场上资金减少。

事实上,已经有买家和贷款经纪抱怨说,现在从银行贷款,很!狠!恨!难!

 

不要以为土豪现金多,有钱人都是拿银行的钱去生财。再说,拿得出百万现金的人能有多少?



双重刚性支撑


1 供需:新西兰住宅缺口7万,奥克兰就有4万。况且人口还在上涨。


新西兰只是限制移民增速,奥克兰的总人口,还在增长。以目前的住宅建设速度,奥克兰的住宅供需缺口,在可预见的3年内,是很难解决的。

 


2 成本:奥克兰土地价格居高不下,况且建筑成本则以每年7%的速度增长。

当前奥克兰住宅均价是90万上下,中位价则是80万左右。

 

在华人聚居的奥克兰北岸和东区,一块400-500平米的土地,售价在80-100万纽币之间(可在后花园网页搜索建地价格)。

 

建筑造价则为每平米2000-3000纽币。所以,一个土地450平,建筑面积100平左右的3卧室独栋住宅,仅成本就在100-120万左右。况且因为地价贵,开发商只会建5-6卧室的大房子,价格至少140-150万。

 

成本如此,再考虑到地段和学区!房价应该不是下行,而是走平或微降。微降则是因为开发商让利保现金流或卖家买的早,少卖几万纽币也不亏。

 

  

2018年,首次购房者的好时机


综合了利空和刚性支撑等因素,我们可以认为2018年的奥克兰房价应该是平稳为主,是首次购房者的好时机。


为什么是首次购房者的好时机。一方面,一些买家开始离场,特别是海外人士和炒家离场。


另一方面,市场上的资金也少了,资金不在疯狂。首次够房租可以慢慢选房,并等待捡漏。


本月初,Realestate.co.nz发布的2018年第一份房产报告显示,7年以来奥克兰房产市场首次进入买方市场,奥克兰的住宅库存够卖半年

 

  

在房子销售速度越来越慢的情况下,买家讨价还价的余地越来越大。

一些2017年初售价90万的房子,房主现在85万售出是完全可能的。有可能他买的早,85万依然赚钱。也有可能他想离开奥克兰,着急卖房,看你的运气了!


 

不要幻想房价暴跌


总有人幻想房价暴跌然后去抄底。刚需或首次置业者千万别有这个想法。


1,       部长、议员等政策制定者们,哪个都是好几套房。他们不让房价上涨,就是对选民有交代了。哪有让自己房产贬值的道理?


2,       房价暴跌的时候,首先受冲击的是银行。因为借给开发商建房子的钱,收不回来了。银行这时候拼命保住自己的资金储备,买房人这时候没有可能借钱。


首次置业者,2018年,祝好运!


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网编:网事随风

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